前几日，中欧国际工商学院教授、中国人民银行调查统计司原司长、中国首席经济学家论坛研究院院长盛松成，在2024年中国首席经济学家论坛年会上进行了一场事关房地产的演讲——《周期重启还是秩序重塑？——全球经济复苏的逻辑》，引起关注。

以下为其演讲实录，摘自首席经济学家论坛：

中国现在最需要解决的是两大问题：一个是房地产风险，一个是地方政府债务。我特别讲一下房地产，因为这两个问题是相互联系在一起的。

房地产问题是我国当前经济最需要解决、相对最难解决，也一定会解决的问题。我主要讲三个方面：

1. 我国房地产市场逐渐企稳。

2. 房地产对投资的拖累可能减缓。不仅对2023年，对未来两年也是如此，最终使房地产市场不再成为经济增长的拖累项。

3. 经济高质量发展将限制房地产对资源的占用。这也是我们这一轮房地产调控的目的。

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我国房地产市场逐渐企稳

目前我国房地产市场已经呈现出逐渐恢复的迹象。房地产景气度小幅提升， 2023年11月房地产开发景气指数（国房景气指数）93.42较10月提升0.02。

新房销售价格微涨。中指研究院数据显示，2023年12月百城新建住宅平均价格环比上涨0.10%，涨幅比11月份扩大0.05个百分点，同比上涨0.27%。

最主要的是房地产销售正在好转。去年1-11月新建商品住宅销售面积8.6亿平方米，其中9月、10月、11月分别销售9000万、6000万、7000万平方米。

因为认房不认贷是8月份开始的，9月份一下把刚需和改善性需求释放了，销售快速上升到9000万。10月份回落到6000万，但11月份又销售了7000万。

这些都是新房销售的数据。实际上，决定整个房地产市场形势最重要的是新房，因为新房影响到投资，从而影响GDP。

12月份全国新房销售数据尽管还没公布，但根据30个大中城市商品房成交面积高频数据测算，12月全国商品住宅销售预计可以达到9000万平方米，应该是相当不错的。全年可能达到9.5亿平方米左右。

虽然房地产市场已在逐步企稳，但可能需要较长时间，这和我们国家经济整个恢复过程也是密切相关的。

房地产销售向房地产投资的传导往往需要半年左右的时间，但是由于目前库存仍然高企，所以从销售企稳到投资企稳时滞可能会比以往更长。本轮房地产调控是从2020年开始的。

2020年8月出台了“三道红线”，2020年12月份出台了贷款集中度管理制度。现在市场上对这两个制度的推出和影响是有不同意见的，但是我觉得，这轮调控是必须的，如果我们调控再晚两年，调控会更难，问题会更大。

当然如果我们能早一两年调控可能情况会更好一点，所以尽管在疫情期间，但是我们不得不调控，因为不能把大量资源都配置到房地产领域，我们还需要大力发展先进制造业和现代服务业。

房地产行业整个下行过程到现在已经两年半了，我预计这一轮调控到完全平稳可能需要4-5年的时间。

2021年的新房销售高达15.65亿平方米，到2022年只有11.46亿平米，也就是说，一年之内新房销售下降了4亿多平方米。

如果2023年销售在9.5亿平方米左右，则较2022年减少2亿平米，降幅明显收窄。

接着还会下降吗？我觉得还会。现在房地产销售投资已经在底部区间，但并不等于底部。

还会下降多少？我预计到2024年新房销售可能还会下降5000万左右，全年约9亿平方米，降幅继续收窄。降幅从4亿到2亿、到5000万。预计2025年会达到8.5亿，或者再少一点。

整个房地产可能要4年到5年逐渐平稳下来，这么一来房地产就不再成为投资和经济的拖累项。

所以我说本轮房地产调控从2020年开始，房地产行业从2021年下半年呈现下行态势，整个过程将持续4-5年的时间。

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房地产对投资的拖累可能减缓

2023年1-11月，我国房地产开发资金来源累计同比下降13.4%，降幅比1-10月收窄0.4个百分点。房地产资金融资约束有所缓解。

此外，1-11月，地方政府本级国有土地使用权出让收入同比下降17.9%，降幅较1-10月明显收窄，1-10月份是下降了20.5%。这都是国家统计局公布的数据。

土地出让金降幅收窄意味着未来房地产开发投资有望改善。

我们土地市场的最低点是2022年7月份，当时地方本级国有土地使用权出让收入累计同比下降31.7%，最新数据仅下降17.9%。

国有土地使用权出让收入和房地产开发投资完成额是密切相关的，但是一般总要晚半年到一年。

在我国目前的土地出让金缴纳制度下，分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年，因此土地购置费主要与过去12个月的土地出让金高度相关。

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经济高质量发展将限制房地产对资源的占用