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文／宜信财富全球房地产投资团队

美国：接近充分就业，资产基本面强劲，高估值正挤压升值空间。我们更关注美国市场代际人口需求相关、和经济周期相关较低的投资机会。物流市场空置率低位稳定，租金继续增长，但有所放缓；租赁式公寓需求强劲，空置率为周期新低，租金远高于通胀，是美国市场较受投资者欢迎的类别；写字楼市场租赁活动强劲，租金增长良好；零售市场两极分化，核心资产相对稳定。

欧洲：市场基本面健康，市场对英国脱欧持谨慎态度，宽松货币环境下未来预期有一定的投资机会。物流市场整体需求呈上升趋势，供给相对有限，租金同比上涨；租赁式公寓市场较为成熟，同时上半年租赁活动较去年同期增长一倍；写字楼市场扩张需求健康，吸纳情况优良，空置率同比下降；零售市场消费者信心企稳，预计未来零售支出表现良好，在线零售持续增长将使得行业呈现分化。

亚太：投资活动活跃，中国首当其冲，新加坡和韩国成交量上升，日本宽松货币环境对地产市场形成支持。贸易摩擦和关税不确定性，短期可能加剧市场波动，同时带来大宗项目交易机会。物流市场受电商和数据驱动，对现代物流空间的需求保持增长，物业成交量创新高；写字楼市场部分区域空置率有所收紧，租金基本稳定，资本增值增速上升；零售市场整体租金增长温和，呈现区域分化。

市场回顾和展望

概览

美国：二季度美国经济增长2.1%，平均失业率为3.6%，就业增长依然强劲；美联储转入宽松周期，全年已经降息50个基点，并宣布结束缩表。以上对美国房地产市场从基本面角度起到了较好的支持。然而美国房地产市场已经经历一个较长的增长期，当前的高估值正挤压着升值空间。因此当前的环境下，美国市场上我们更关注代际人口需求相关的、和经济周期相关较低的投资机会。

欧洲：一季度欧元区经济同比增长1.4%，制造业、投资和净贸易走弱抵消了消费和政府支出走强的贡献。二季度失业率降至7.6%，通胀率降至1.4%。9月，欧洲央行降息10个基点并重启QE。由于持续的低利率环境，健康的地产市场基本面，当期我们更关注欧洲地产市场提供的机会型地产投资机会。

亚太：亚洲市场表现分化比较明显。日本由于公共和私人投资增加，尽管出口受到贸易战影响而下降，实际GDP增速在一季度仍提高至0.9%，日本央行在货币政策方面保持宽松立场，对地产市场提供持续的支持。二季度中国经济增速放缓至6.2%，继续采取积极财政措施稳定经济增长。近期贸易摩擦不确定增加，以及关税不确定性，可能在短期内加剧市场整体波动，对房地产市场来说创造了一批大宗项目交易机会。（资料来源:摩根士丹利/仲量联行）

美国房地产市场回顾和展望

物流市场：二季度美国工业市场保持增长势头，空置率稳定在5%，徘徊在历史低点附近。租金继续上涨，增长有所放缓。预计未来租赁势头将保持强劲，将推动租金进一步上涨。截至二季度工业吸纳量为1.8亿平方英尺，新增供应为2.16亿平方英尺。由电子商务渗透率进一步提高，以及最后一英里交付的租赁需求支持，年租金增长5.4%。由于物流资产的资本率和空置率已经收缩到历史低位，因此展望未来，美国物流资产价值的增长将主要受到租金增长的推动，因此投资回报将逐渐向正常区间回落。

租赁式公寓市场：租赁式公寓需求依然强劲，美国全国空置率降至4.2%，为当前经济周期新低。二季度有效租金同比增幅保持在4%以上，远高于通胀水平。入门级住房的供应继续不足，尤其是在东西海岸的主要人口圈。千禧一代是当前推动市场的主要租房群体，婚姻意愿的推迟，工作流动性的增加，共享经济的发展，导致了美国年轻一代置业时间推后，租赁意愿提升。

由于明确的需求和健康的供需基本面，租赁式公寓，以及养老住宅，学生公寓，是目前美国市场上较受投资者欢迎的资产类别之一。

写字楼市场：2019年来租赁活动强劲，二季度租赁活动达到近几个季度高位，净吸纳量与2018年以来的全年数据不相上下。科技和联合办公行业仍是最大的需求驱动因素。写字楼平均租金同比上涨5.1%，为2016年初以来最大的四季度涨幅。空置率的持续下降推动租金上涨，东海岸核心市场增长放缓，奥斯汀、西雅图和旧金山湾区增长最为强劲。

展望未来，随着以WeWork为代表的共享办公业务模式的可持续性受到市场的不断质疑，共享办公企业的再融资将受到较大挑战，预计将出现扩张减速或者局部清租的情况，对写字楼市场租赁需求增长将有负面影响。

零售市场：受4500家零售商店关闭的影响，二季度美国净吸纳量同比下降约45%，核心地段的A类购物中心表现相对更稳定。截至二季度，美国零售支出同比增长3.4%，网上购物的增长速度继续超过传统渠道。二季度零售总额同比增长近3.0%，至1.55万亿美元。整体净租金二季度上升1.0%，较去年同期上升5.0%至每平方尺18.01美元，为2005年第一季度以来最高水平。

受到行业结构性需求变化的影响，全球零售资产的租赁需求增长乏力，整体表现不尽理想。当前零售资产的投资主题主要在于价格调整过度造成的低价收购和改造机会。

欧洲房地产市场回顾和展望

物流市场：自2013年以来，欧洲各地对物流空间的需求总体呈上升趋势。结构性驱动因素仍然强烈支持包括电子商务在内的仓储需求。空置率仍处于历史低位，约为4.5%，这反映出近年来强劲吸纳和供应相对有限。截至一季度，租金同比上涨，其中布达佩斯、曼彻斯特、柏林和马德里涨幅最大。对大型开发项目、靠近人口集中区域占地面积较小地段的需求继续上升。

租赁式公寓市场：虽然发展不及美国成熟，欧洲市场是目前能够提供机构化租赁式公寓产品的市场之一。2019年2季度，德国、法国、荷兰和瑞典在内的几个市场，机构住宅市场的投资活动有所下降。英国整体住宅市场继续受到英国脱欧不确定性的影响，购房者和投资者都在等待英国和欧盟未来关系的明朗，但机构租赁行业上半年的活动较去年同期增长了一倍。

写字楼市场：上半年在欧洲办公楼开工率与2018年创下的纪录大体相符。扩张需求仍处于健康水平，欧洲的净吸纳表现优于10年平均水平。上半年末欧洲平均空置率6.2%，同比下降80个基点。欧洲空置率最低的仍然是柏林(1.7%)，其次是慕尼黑(2.2%)和卢森堡(4.3%)。汉堡(+11%,€360 / m²/年)租金增长最为显著。华沙、柏林(+9%)和米兰(+5%)也出现了同比大幅增长。

零售市场：欧盟消费者信心有所企稳。随着劳动力市场愈发紧张，预计工资增长将提振消费者支出，欧盟零售额预计在2019年增长2.4%，2020年增长2.0%。在线零售持续增长引发零售商之间业绩两极分化。二季度，欧洲顶级商业街租金平均上涨0.3%，但除了西班牙(+0.5%)，整个欧洲的顶级购物中心租金没有增长。这样的表现凸显了零售行业的结构性挑战。

亚太房地产市场回顾和展望

物流市场: 受益于电商和数据驱动技术的蓬勃发展，亚洲对现代物流空间的需求仍然很高。这种情况在今后几年内预计将持续。投资者对亚洲物流地产行业的兴趣一直在上升。特别是中国内地、日本、中国香港、新加坡和韩国的境内和跨境投资规模都有所增加。

亚洲物流仓储业的物业交易量再创新高。2017年和2018年全年物流仓储销量同比分别增长79.6%和38.9%，2009年至2018年的年复合增长率为22%。电商平台的快速扩张和对第三方物流供应商需求不断上升，是亚洲物流租赁需求增长的根本驱动力。

自2016年以来，机构投资者一直是物流地产交易中最活跃的群体。RCA的数据显示，机构投资者2018年在亚洲收购仓储地产的净规模是2017年的8.9倍。机构投资者在其行业敞口中要求规模和地域多元化，而且往往对新的市场感兴趣。