最近，韩国全税房爆雷事件得到很多关注。

据媒体报道，韩国首尔房价暴跌30%，部分区域房价跌到40%，成交量更是暴跌70%，银行断供数百万人。

许多人因此房财两空。大量的房东因还不起钱，紧急出逃。留下的房客走投无路，甚至选择轻生。

不仅是租赁和楼市惨烈，韩国经济增长也不乐观。

据韩国央行透露，韩国今年一季度经济将勉强维持增长。有经济学家更是预测，今年韩国经济负增长0.6%。

从汉江奇迹到房价崩盘，为什么？我们从韩国身上又能获得什么经验和教训？

01

韩国的房地产怎么了？

在本轮暴跌前，韩国房价过去5年平均涨幅80%，是全球最热的地区之一。

分析认为，一种称为“传贳”的租房制度近年来快速推升了韩国房地产市场的热度。

“传贳”房也被叫做全租房。这是一种韩国独特的租房方式。

独特在哪里？一般来说，房子要么买要么租。但通过这种全租房模式，韩国年轻人既不用买也不用租。租房是免费的，你只要付押金就行，到期全额取回。

这种独特的租房方式形成的背景是什么呢？

60年代后，韩国经济开始起飞，大量农村劳动力进入都市，租房市场产生巨大需求。

当时的政府认为：房地产对出口导向的国策没有助力，限制银行为开发商、买房需求提供贷款。

如此一来，民间就形成了“自助资金系统“：租客借给房东一笔钱，一般是房价的50%-80%，房子就能免费住。

两年后，房东还钱，租客还房，两清。

这相当于，600万的房子，我给你白住不要租金，但是你得借200万给我周转，无息的。

韩国的房贷首付比例是20%-30%。假如，租户交了80%押金，理论上，房东拿了这笔钱最多可以再买4套新房子。

这种裂变式的玩法，使得全国大部分房子集中在少数人手中。很多炒房客短时间就可以累积到几十甚至上百套，相当于用房子做抵押，从租客手里贷款，拿到本金然后再去放贷。

一种以全租房为纽带的炒房体系形成了，成了一种恶性循环。

韩国房价被越炒越高，越后面的租户，需要付出的押金越来越多，渐渐负担不起。

于是，又来一招：租金贷款。

例如，我是一个租客，我在银行贷款200万，当押金借给房东，我虽然要还银行利息，但相比房租还是要便宜很多。只要房东不跑路，两年后就可以拿回钱，我还可以花很低的成本在很贵的房子里住两年。

这是续击鼓传花的游戏，实质上是加高杠杆。想要一直击鼓传花下去，需要满足两个条件：一是银行利率一直低，租客才会继续租房，因为还利息比租房便宜；二是房价一直上涨，房东有利可图。

但不如人意的是，在连续涨了19年之后，韩国房价崩了。

为什么崩了？因为美国加息。

美国加息，韩国国内的资本流向美国；为了留住这些资本，韩国只好也跟着加息。

银行利息一高，房客觉得不划算了，于是要退租，要房东还钱。

房东没钱还就卖房，大家都卖，房价就跌了。

房子卖不出价钱，房东赚不到钱；甚至卖不出去，房东没钱还债。资金链就此断了，有的房东甚至干脆跑了。租客血亏。

泡沫被戳破。

02

“全球经济金丝雀”为何“熄火”？

屋漏偏逢连夜雨，被誉为“全球经济金丝雀”的韩国，经济增长明显放缓。

5月25日，据媒体报道，韩国央行发布《经济展望更新报告》显示，2023年GDP预期增速，已经从1.6%，下调到了1.4%。

大家都知道，韩国曾有漫长的黄金年代，他们骄傲称之为“汉江奇迹”。

上世纪50-60年代，韩国经济在全球非常靠后。但从70年代开始，韩国GDP出现举世瞩目的高速增长。借由外向型经济的发展，韩国快速实现了工业化与科技进步，国民教育水平也得到大幅提高。

可以说，韩国在2021年正式跨入发达国家行列，其经济基础就是在那时打下的。

1962年到1994年，韩国以GPD 年均9%的增速，狂飙了32年。1994年，韩国人均年收入超1万美元。

那年，韩国被吸纳入经合组织，加入“发达国家俱乐部”。当年世界500强企业中，韩国占13席，超过意大利、瑞士和荷兰。三星跻身全球第五大集团，生意遍布69国。

1998金融海啸中，韩国遭受重创。但此后，受惠全球化和互联网浪潮，韩国经济保持缓速前行。

如今为何“熄火”了？

大家知道，韩国被誉为“全球经济金丝雀”。所谓金丝雀，指对外界环境极其敏感。全球地缘、经贸的冷热，韩国最容易感受到，其经济表现也可视为全球冷暖的信号。

韩国经济一直以出口为导向，是典型的外向型经济，极易受到全球风吹草动的波及。一旦全球需求收缩，外贸放缓，经济就会面临难以承受之痛。

另外，韩国的支柱产业，如芯片、面板、化工、造船、钢铁、建筑工程等，大都是强周期性行业，赚的时候很赚，亏的时候很亏。由于韩国的原材料对外依存度超高，因此国际大宗商品价格和外汇汇率的变化，对韩国经济的影响很大。在当下世界动荡的大背景下，韩国经济受到的影响首当其冲。

今年，韩国的出口大幅萎缩，目前已经持续7个月下滑。

韩国的外贸严重依赖欧美市场，美国经济已经出现衰退风险，而欧洲的高通胀依旧未能得到缓解，硅谷银行危机的出现，更是加剧了市场的不确定性。同时，美国也大张旗鼓开始了制造业回流计划，掌握着芯片核心技术的韩国也不能幸免。

早在2022年，韩国就出现了472亿美元的贸易逆差，系2008年金融危机之后首次。今年以来，情况并未有任何好转，出口更是出现了两位数的降幅。

韩国对中国的出口也大幅下降。

去年10月，韩国第一次出现对华贸易逆差。今年5月，据报道，韩国已经连续6个月对华贸易赤字。今年一季度内，韩国对中国出口更是大跌近30%，已经连续11个月下降！

为什么会这样，韩国媒体评价是因为被夹在中美之间。

一方面，因为美对中国的限制政策。

韩国对华出口的产品中价值高、占比高的主要是芯片和高级化学品等，但现在韩国对中国出口受到限制。

据媒体报道，去年韩国半导体产业对华出口的依赖度达到了40%。但因为美国对华的限制政策，导致从2018年起韩国对华出口比重在近5年里，下滑了7.3%。

今年继续下滑，据国内媒体报道，今年5月ICT出口同比减近29%，连降11个月，其中存储芯片出口同比锐减53.1%。

另一方面，中韩贸易结构在变化。

以往，中国从韩国进口中间产品,然后加工成最终产品,最后再出口，二者是互补的。但现在这种互补关系在变化。

这里一个原因也是因为美国对华的限制政策，另外则是因为中国自身的发展。

过去20年，随着中国的产业升级，中韩两国产业结构开始趋于高度重合。有韩国研究机构研究发现，从2000年开始，中国主导的产业，大都取得较大的进展。

反过来看，中韩贸易情况也是我国产业升级进度的注脚。

今年第一季度，韩国对华贸易逆差来到50亿美元，是去年同期的近乎两倍，韩国自华进口货物83亿美元，同比增长9.1%，而对华出口则同比下降了36.2%。

而把时间拉长来看，则可以管中窥豹地看到中国经济发展的脉络。

韩国对华贸易顺差从2018年的556亿美元，2020年236亿美元，到2022年的12.13亿美元，再到现在仅仅一个季度就逆差50亿美元。

我们可以看到，新能源汽车、光伏以及锂电池被称为为中国出口新三样，成为中国外贸新的动能增长点，我国今年第一季度汽车以106.9万辆的成绩超过日本，而起亚2022年在华销量不足10万辆；液晶面板领域，2003年还需要向现代购买生产线的京东方，十余年后已经在全球拿下了38%的市场份额，而韩国所有面板企业加起来只有33%。

也就是说，随着中国制造升级和国产替代加速进行，中国对韩国的商品需求快速下降，并凭借庞大的产能优势，快速蚕食韩国市场份额，面板、汽车、甚至于芯片开始反向对韩出口。

03

对我们的启示

其实，韩国对我们一直有着重要的借鉴意义。

同在东亚经济圈，都是从加工出口做起，韩国吃饱了冷战的红利，是战后唯一一个靠自己努力、在短短一代人的时间内从世界上最贫穷之一跻身发达国家行列的国家。而且产业能力很强，孕育出了多家超级企业。

如今，韩国国际贸易从顺差转为逆差，且逆差持续扩大、房地产爆雷等都透露出一些隐忧。这给我们的启示至少有三点：

第一，坚持房住不炒。

炒房不能兴国，日本、韩国都是前车之鉴。房价的暴涨和暴跌，都可能会带来金融风险。

而且，无论是个人还是家庭，都要严控杠杆。做好资产配置是优选。

第二，努力做好产业结构升级攻关，以国内消费内循环为主。同时，现在的工业复杂度不是单个国家就可以完成的，要加强合作，注重海外市场。

第三，经济独立自主权必须掌握在自己手里。

韩国的教训是，没有经济、战略自主权，发展权就受限。

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