你知道吗？我们平时收到的购物包裹里，平均每3个就有一个来自普洛斯的物流仓库。

普洛斯占据了中国物流地产市场过半份额。

万通控股董事长冯仑曾在多个场合说要学习万科，称万科为“老大哥”。但是万科学习的“老大哥”却是普洛斯。

普洛斯的募资额也在这两年，逆势而上。

数据显示，截至11月初，在此前的12个月，普洛斯在全球范围内的物流不动产基金募资超过133亿美元（约合965亿元），全球资产管理规模则超过1200亿美元（约合8708亿元）。

普洛斯的LP名单中不乏国内外的社保基金、养老基金，且都是长期投资合作伙伴。例如，荷兰最大的养老金投资管理机构APG。

为什么普洛斯能有如此的资金集聚能力，能吸引全球大型机构的持续投资？

普洛斯成立于北美，背靠新加坡财团，发迹于亚洲。

2003年，作为全球最大的物流地产运营商美国Prologis在中国与日本的分支业务，普洛斯在上海设立了办事处。梅志明作为美国公司高管进入中国。

2008年，新加坡一家投资机构GIC收购了普洛斯，自此普洛斯从Prologis分拆出来独立发展，并拥有了独立的名字，中文名“普洛斯”，英文名则改为GLP。

其实，收购普洛斯的这家GIC正是梅志明等公司高管发起的，也就是说，普洛斯被管理层收购。

2018年，梅志明和万科牵头的中方财团一道又对已经新加坡上市的普洛斯进行了私有化收购，完成退市操作。至此，普洛斯变成了梅志明为实际控制人的民营公司。

2003年加入普洛斯后的十几年里，梅志明将其打造成亚洲最大、世界第二大的物流地产商，在日本、巴西的市场份额排名第一，在美国排名第二，在中国的市场份额超过第二名到第十名的总和，向亚马逊、京东、菜鸟等电商提供高标准仓库。

随着资产规模扩大以及在物流基础设施的投资，普洛斯的利润板块物流独大。

2022年上半年业绩显示，普洛斯中国营业收入为6.44亿美元，利润总额6.98亿美元，净利润4.25亿美元；报告期内，公司利润主要来源于物流基础设施及基金管理业务板块，占比97.60%。

国际化的网络和视野、大量优质园区地产、“地产+基金”运营模式，成为普洛斯十年成物流地产“霸业”的秘诀所在。

普洛斯进入中国市场之初，竞争还很少，彼时的中国经济主要依靠投资和出口来拉动增长，还没有淘宝、天猫，就连中国的住宅商品化也刚刚开始没多久，更没有高标准的现代物流设施。但普洛斯在当时就开始了在中国沿海地区和一线城市的战略布局。

2006年之后，中国经济面临转型升级，内需成为经济增长的新引擎，普洛斯便与地方政府合作，在中国的主要省会城市、交通枢纽进行战略拓展。

在中国城市土地变得昂贵之前，普洛斯已经巩固了自己在中国物流地产的龙头地位。从2003年到2013年这十年间，最高峰时，普洛斯占据了超过三分之二的中国市场份额。

那十年，正是房地产火爆的十年，传统的开发商看不上物流地产这种投资周期长、收益率并不高的模式。

普洛斯专注于物流地产，并塑造了物流地产的主流模式，即开发—运营—基金。开发、物业管理和基金管理三大部门分工明确：

物业开发业务，是整体业务的基础。建造完成的物业项目，或者送交物业运营部门进行管理运营，待租金收入稳定之后再出售；或直接出售给普洛斯物流地产基金或第三方直接赚取收益。

物业管理运营业务，承担收入的主要来源。不仅为公司自有及自行开发的物流产业提供管理运营服务，也可以把运营管理能力输出，为物流产业基金的资产提供运营承租服务，这块业务是普洛斯“主要利润赚取者”。

基金管理业务，则起到了融资杠杆、带来新利润点、快速回笼资金的作用。

传统物流地产开发模式，一般在建造完成后无法立刻进行销售，而是需要依靠租金来回收投资。按照行业平均时间，一般需要10年左右才能完全收回成本。因此，周转周期长、现金流紧、融资压力高。而普洛斯的基金管理业务，可以将资金的回笼期大幅缩短到2年左右。

这样，普洛斯将资金回笼后，再次投入到新项目的开发上去，待项目完成并培育成熟后再置入基金。

这种由基金管理模式产生的资金加速循环，大大推动了普洛斯整体资产规模的高速扩张。

公募REITs的推出，则进一步为物流地产行业，以及普洛斯的发展带来了助力。

由于物流地产的主要收益是租金，具有比较稳定的资金来源。而且，由于有重资产做抵押，物流地产被认为是一个风险相对较小的行业。因此，物流地产也成为很好的资产证券化的资产类型。

2021年6月21日，首批9只基础设施领域公募REITs产品在沪深交易所上市，仓储物流是四大底层资产类型之一。普洛斯则是当时第一批入围的民营物流产权类REITs，要知道当时仅有两支物流地产为底层标的资产的REITs。

国内物流公募REITs产品自推出一年多来，REITs的二级市场表现非常突出，据统计，国内的两个物流的REITs较发行价涨幅超过了30%，这个收益率是非常高的。

公募REITs的推出本身，对于物流行业的发展，是一个非常大的机会。

对投资者来说，降低了投资者参与不动产投资的门槛，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点。

而对物流地产企业来说，不仅可以帮助物流地产企业快速回笼资金，盘活存量资产，而且还提供了重要的退出渠道——物流资产不能分散销售，必须整体持有，通过大宗交易来退出，而通过REITs则可以更快更便捷地实现退出。

对普洛斯来说，成为首个被批准、且国内唯一民营物流公募REITs操盘人，则无疑是进一步增加了竞争优势。

而除了在物流地产创新性地深耕经营之外，普洛斯还扮演产业链投资者的角色，已经投资新能源发电、物流仓储机器人等数十家创新型产业链相关企业，进一步集聚产业链优势资产，并产生协同作用。

可见，物流地产和普洛斯，是正在快速蓬勃发展、并充满想象力的行业和公司，传奇还将继续。