超重磅！地产大利好！

11月11日，人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，出台十六条措施支持房地产市场平稳健康发展。信息量很大。

十六条措施条条都很重磅。几乎涵盖了地产冰封困境的方方面面：市场、供应、金融、风险、交付、租房、征信、融资......

该通知主要包含六大部分：

通知的六大部分分别是：保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度。

具体政策中，有五大看点：

这一条对房地产供给侧改革，保交楼和房地产市场纾困有重要意义。说明要对本轮房地产债务危机的企业进行分类，究竟是资不抵债，还是仅仅是流动性风险，进而疏导房地产融资的各类管道，融资“输血”优质房企恢复经营“造血”功能。央国企、优质民企经营将逐渐恢复稳态，问题房企还将有序出清。

信托贷款与开发贷款不同。后者主要是基于房地产项目和银行的双向绑定，而信托贷款往往涉及信托客户、信托公司和房地产企业等三方，所以既要保证信托产品的安全性，也要保证信托融资的通畅。

过去几年房地产信托融资一直受到限制，现在提出“保持信托等资管产品融资稳定”，说明进一步放宽，释放了暖意。

另外，此次通知对信托公司提及了“转型”的概念，尤其点出“房地产企业项目并购业务”，这意味着信托公司要减少对增量市场的关注，同时要在存量市场方面寻找新的投资机会和业务方向。

信贷展期，意味着银行可以针对客户的性质、行业周期性等特点，通过贷款展期的形式帮助客户度过行业低谷。通知中明确：展期可不调整贷款分类，因此可以确定展期并不会形成不良贷款，也不会严重影响客户在信贷市场上的融资能力。

该通知意味着展期制度在房地产贷款领域应用将加大，是化解风险的必要操作。此次展期的年限为1年，对房企保交楼工作有重要支持作用。

本轮房地产债务危机，一个显著特征就是房地产企业债券市场的危机，主要民营房企债券的收益率全部进入高收益区间，仅仅凭借民营房企自身的能力，已经很难市场化债券融资。因此，监管机构通过不同形式，从不同方面支持民营房企债券融资有重要作用。

这项措施信号意义也很大，意味着为新一轮房贷投放工作提供充足的空间，居民端支持刚性和改善性住房需求；企业端支持合理融资需求。

总的来看，金融支持16条的通知主要目的是维持当前房地产市场健康稳定发展。同时也体现了监管层对于地产金融的态度——行业去杠杆主基调不变但控制节奏，最终目标引导市场“软着陆”。但并非重走老路，房地产行业高杠杆高周转的发展模式已成过去式。对于传统房企来说，需要积极找到第二增长曲线。

可以预见的是，随着房地产行业去杠杆，房企将不再会以单纯的开发商角色出场，将调整投融资模式，在产品力、服务力、盈利能力等方面进行转变，实现由开发商到城市运营服务商的转型。

房企转变了，个人投资房地产的方式也要变。

先看看海外成熟房企怎么赚钱。

目前来看，国际成熟房企的共同特点是现金流充足，杠杆低。有的侧重“开发+持有”的租售并举模式；有的采用“基金+REITs”资产管理模式；还有的覆盖全生命周期、全物业形态的综合开发运营模式。打个比方，以前是平方米的时代，销售为王。现在是立方米的时代，运营为王。

同时，在资产类别的选择上，也很重要。房地产市场是一个很大的领域，除了住宅，随着新经济的发展，在经济周期性复苏和结构性驱动的综合影响下，还有多种新兴资产类型将会有很大的发展空间。

来看看现在的成熟房企都在投资什么。

可以看到，从去年四季度，高盛买入中国房企债券开始，海外大型房企在中国房地产市场的投资出手非常频繁，被认为是抄底中国房地产资产。

投了什么呢？

加拿大博枫资产管理投资了上海市杨浦区新江湾城板块的住宅项目，接过来做租赁住宅；

摩根士丹利拿下了苏州、南通、嘉兴、太仓近21万㎡的综合物流地产包；

黑石集团作价53亿，收购了广州国际机场富力综合物流园的全部收益；

除此之外，还有中国香港“四大家族”之一的新世界发展，22.9亿收购了成都和武汉的六项物流物业的全部权益。

……

从外资抄底中国资产的选择可以看出两大关键词：一线城市和二线头部城市；物流环节。

物流地产成为私募地产机构的全球投资主题，这一趋势在全球几乎是同步的。普洛斯这样本就是全球专注于供应链、大数据及新能源领域新型基础设施的产业服务与投资管理公司，自不必说。而像黑石这样的综合性房地产投资机构，也在大力押注物流地产。

从机构本身的投资比例来看，像黑石在其全球投资图谱里，物流资产就占据了绝对的位置。在中国，据媒体报道，过去一年时间里，黑石在中国的物流投资组合，大幅扩张了约30%，覆盖国内23座城市。还有摩根士丹利和易商红木，几乎同时盯上了长三角腹地的生产与供应链物业。

为什么物流地产如此吃香？

因为物流地产、数据中心地产、长租公寓等资产类型，具备长租期和能产生稳定现金流等特点。尤其是在疫情刺激下，电商、线上办公等的快速发展，会推动高标仓库、冷链仓库等物流地产和数据中心地产等的快速发展，并使其越发成为刚性需求，将可能带来较好的物业现金流和估值。

但同时我们也越来越看到，物流地产等商业地产投资不同于以往的住宅房产投资，投资的主角不再是个人。个人投资者投资这类新兴地产的首选方法是配置房地产私募基金。

通过专业的房地产投资管理团队，能更大程度消除个体在投资房地产时所面临的信息不对称，甄别商业地产项目的优劣、制定退出策略。同时，专业的房地产基金管理人会采用价值创造策略，通过实物资产的建造、翻新、重新定位和升级持续创造价值，而不仅仅是通过金融工具来创造回报。

另外，当前的市场环境进一步凸显了选对资产管理人的重要性。疫情加剧了全球房地产投资和资产判定的难度，如何能抓住这些机会并不踩坑，更加需要突出的资产筛选和运营管理能力。所以，选择专业的房地产基金管理人就至关重要。

但个人往往难以获得顶级私募股权投资机构的投资机会。尤其是对于想在全球范围内广泛捕捉房地产投资机会，同时分散风险的需求来说，通过母基金来布局全球商业地产，会是个捷径。

一方面，房地产投资本就是一个本土化、专业化非常强的投资模式，没有一个人可以坐在上海、北京去投全球的房地产，所以必须要借助于全球范围内的顶级地产基金来实现全球地产投资。而国际化的母基金管理团队严守“本地化”的筛选标准。另一方面，母基金一大突出特质是“顶层设计，优中选优”。

所以，对个人投资者来说，要对项目进行专业筛选、分散配置、优质管理和择机交易，通过长期投资平滑短期波动，通过专业的母基金来实现，是个更容易实现、也更稳妥的方式。