最近的越南备受关注。房地产企业暴雷，大型银行遭遇挤兑，连带着越南的股市和汇率大幅下跌。

此前，大众对越南的印象是“世界工厂”，经济高速发展，GDP增长已经超过了中国。为什么房地产会突然暴雷？这对我们有什么启示呢？

外资和美联储加息是导致越南房地产暴雷的两大主要原因。

首先，我们来看看外资的影响。

对全球楼市关注的朋友可能对越南去年的房价上涨记忆深刻。2021年，越南与俄罗斯、土耳其一起成为全球房价涨幅最大的三个国家。

涨得多狠呢？我们来看两组数据。

胡志明市是越南第一大城市，人口900多万，2020年平均房价约合1.6万元/平米；

2022年上半年平均房价就已经超过3.5万元/平米，靠近中心城区的房价已经在4-5w。

但是，胡志明市的月平均工资只有3000元左右。

越南的首都河内，房价已经连着五年创新高，每年20%涨幅。要知道，近五年越南GDP最高的一年是7.2%。

那为什么越南的房价会如此飙升呢？与热钱有关。

大家都知道，越南经济很依赖外资、外贸出口。据越南政府副总理在2020年公布的数据， 2019年外资企业对越南GDP的贡献率达20%。

2020年，美国央行大放水，大量的热钱进入越南后，许多进入了楼市、股市，一举推高了楼市价格。

越南的房价与其当前阶段的经济水平过于悬殊，这是比较危险的。

第二，美联储加息是怎么影响越南房地产的呢？

美国加息，大量的钱回到美国，对越南来说，意味着大量外资出逃，在房地产市场的表现就是高价抛售，迅速逃离。

同时，在美联储加息的背景下，越南也只好加息。原因我们在此前的《美国加息、中国为何降息?投资者怎么办?重磅总结来了》中有介绍过。

但美联储加息太凶猛，越南尽管紧随加息，但依旧没改变本币贬值的趋势。同时，越南政府在此时大幅收缩房地产的信贷。

于是，越南一系列房地产企业的现金流就出了问题，借债还不上，出现暴雷。进而，市场信心受损，越南股市和债市紧接着大跌。

有人疑惑，越南的GDP增长已经超中国，还为何会面临如此的金融地产危机？难逃可能被美国收割的命运？

数据显示，今年的第三季度，我国的GDP 增长率不足4%，但越南却超过了13%。

说到这里，就需要看看支撑越南GDP增长的动力，和越南经济发展结构。

首先看下出口，越南2022年前三季度的对外商品贸易虽然取得了65.2亿美元的顺差，但服务贸易逆差112亿美元。总计对外贸易取得46.8亿美元的逆差。

为什么会这样呢？

因为在制造领域，越南一直以来都是从中国大量进口制造业半成品，贴牌后卖给美国。所以在商品贸易领域，越南由于处在产业链低端，没有多少溢价能力，出口与进口的定价权都在外部，这使得越南的进出口商品金额很高，但顺差却相对偏低。

服务贸易更是如此，越南在金融、科技、文化、品牌等方面也没有溢价能力，整体属于付出状态。

再看国内消费，越南2022年前三季度的内部需求中，农业、林业和渔业部门增长2.99%，工业和建筑业合计增长9.44%，服务业增长10.57%，成为拉动经济发展的核心动力。

也就是说，越南无论出口还是国内消费，服务业都占大头。

这并不是一个很有利的局面。一般来说，一些中低收入的发展中国家，特别是实施“出口导向型”模式的新兴经济体，在经济发展的初步阶段往往都尤其重视发展工业、加强产业链建设，这在很长时期内都会处于经济结构中的核心位置。

这很大程度上显示出越南制造业实现突破式发展的瓶颈。

越南的经济，尤其是制造业的变化，主要是在今年下半年发生的大转折。随着战争和美国加息影响，外部需求在减弱，越南的订单也大幅度减少。

可以说，越南的制造业泡沫，来自于美国的经济刺激，而泡沫的破裂，也来自于美国的经济收缩。

这深刻地说明，仅仅靠做中间商打工是不能成强国的，虽然可以度过一段黄金的高速增长期，但也容易撞上国际分工的天花板。归根到底，任何一个发达经济体都需要有能产生大量利润、且掌握在自己手里的核心产业。就像韩国的存储芯片、日本的汽车。

越南的现状也进一步提醒我们，制造业是参与大国竞争的根基，在不确定时代，整体产业链的韧性是经济稳定的基础。当中低端产业开始加速离开中国，我们必须让中国产业升级的速度更快，才能应付未来更艰巨的挑战。向上的产业升级是我们面临的主要竞争。

与此同时，坚持国际化，开拓全球大市场，是中国企业和经济发展必须要做的事情。而核心技术和强大的供应链将是有力支撑。

11月1日刚刚在创业板上市的呼吸机龙头、宜信生态圈企业“怡和嘉业”就是个很好的例子。2021年，借由全球龙头飞利浦的呼吸机被紧急召回的时机，怡和嘉业抓住了空前的出海机遇，一年之内海外营收翻了8倍。

“国际化对企业、资产、个人都是很好的分散风险方式。企业也可以通过国际化的布局，将本土的产业与服务，用更低的成本的做境外输出。”

“国际化是must have，must do，绝不是 nice to have。给自己的企业、家庭、下一代、资产配置的国际化程度打分，都是高分的情况下，才能抵御不确定性，实现变中求胜，才能够更好地All in China。”

在《唐宁会客厅》“变中求胜”系列主题直播访谈中CEiC合伙人谷秉泽、宜信CEO唐宁分别表达了如上观点。

点击下方图片查看完整版直播回放。