2022年以来，楼市利好暖风频吹，但收效甚微。

就在前些天，央行、财政部双剑齐发放松楼市，尚无明显复苏迹象的楼市能够因此迎来转机吗？出手买房的时机到了吗？

从本月起，下调首套公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%，二套房维持不变。

（上述信息来源于中国人民银行官网）

据悉，目前像杭州、无锡、郑州、南宁、济南、常州、东莞、合肥、石家庄、宁波、镇江、天水、吉林、泸州、南京、湖北（襄阳、宜昌、鄂州、黄冈、咸宁）等多地住房公积金管理中心根据央行相关规定，调整所在省市首套公积金利率并发布公告。

财政部支持个人换购住房的征税新政显示，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

（上述信息来源于财政部官网）

此前，个人出售房屋时，“满五唯一”情况下免征个人所得税，其他情况需缴纳的个人所得税一般有两种计算方法：按房屋成交价（评估价）减去房屋原值之后差额的20%征收，或者按出售时总房款的1%征收。

以第一种计算方式为例，假设一套房屋成交价200万，原值150万，个人所得税为（200万-150万）×20%=10万。按照新征税标准，如果新购住房价格高于或等于200万，个人所得税10万元将全部退还。如果新购住房价格小于200万元，则按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

央行表示在今年6-8月份新房价格环比、同比都处于连续下降状态中城市。可以在首套房利率下限（4.1%）的基础上再次放宽，这也就意味着部分城市将会突破4%的首套房贷利率，进入“3”字阶段。

（上述信息来源于中国人民银行官网

据悉，70城中符合下调条件的有23城，其中8个二线城市、15个三线城市；目前湖北武汉、广东清远、山东济宁等多个城市根据此政策下调了首套房贷款利率。

从政策看，这次的力度是空前的。

个税减免为23年来再次从国家层面出台购房个税减免政策；公积金贷款调整也是7年来首次下调个人首套住房公积金贷款利率。

降息+减税+下调公积金利率，史上罕见重磅举措，可以看出稳楼市的决心相当强烈。

但从房地产数据看，政策从出台到落地，还未见到成效；

数据来源：中指研究院

随着房住不炒的政策深入人心，即使市场下行、政策组团让利，也很难打动一些潜在购房者。况且此次三个政策中有两个都与首套住房有关，对于购房者实际拉动效应并不强。

从楼市总体趋势看，各个指标（开工量、施工面积、土地取得等）均处于低位，所以当前楼市还处于低谷期。

多家券商和行业人士认为，楼市筑底回暖尚需时日，除非有更大的利好政策。

从投资角度，闭眼买房暴富时代已经成为过去式，靠住宅、拆迁一夜暴富已不可能。寻找新的方向，多元化布局已然成为未来地产投资的必然趋势。

图片来源：视觉中国

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对投资者来说，在当前市场不宁的局面中，投资切记单打独斗，对于大型、优质的地产投资项目，普通投资者一方面缺乏专业投资能力，一方面也没有直接参与的通道，借助机构的专业投研能力甄选优质项目，进行风险把控，在适当的时间，择机而动，才是时下最优选。