说到普洛斯，你会想到什么？

2008年中国奥组委唯一指定的奥运配送中心？持有招商局旗下私募股权投资平台招商资本50%股份的控股股东？宝马、LVMH、沃尔玛、腾讯、平安、宁德时代等一系列企业的战略合作伙伴？

上面提到任何一个企业，或是组织，无不是家喻户晓，圈内外人士耳熟能详公认的“第一梯队”，然而他们的合作方普洛斯，似乎不怎么受地产/物流的圈外人士，或者说老百姓所熟知。

然而，你平时收到的购物包裹里，平均每3个就有一个来自普洛斯的物流仓库。中国市场足够大，但是占有行业近1/3市场份额的公司你听说过几家？国企可以忽略不计，那不是市场竞争的结果。通常这样的公司都是耳熟能详的明星企业。但是普洛斯却是物流地产行业里一个隐藏的商业帝国。

普洛斯低调到什么程度？它给自己旗下的基金起名叫“隐山”。普洛斯的老板梅志明很少接受采访，在网上找到梅志明的照片都很难，甚至都没有属于自己的百度百科。

有人说普洛斯是一家美国公司，有人说普洛斯是一家新加坡企业，还有人说万科收购了普洛斯。这些都沾边儿但是都不太准确，其实普洛斯是梅志明的商业帝国，是一家地地道道的中国民营跨国公司。

说起普洛斯，很多人往往会把它和另一家公司[ Prologis / 安博 ]混淆，其实，两家公司虽然今时今日是物流地产领域的竞争对手，曾经却也是师出同门，同根同源：

从早年美国ProLogis普洛斯较早剥离出的亚洲业务和团队(梅志明领衔），到新加坡背景（新交所上市）的普洛斯，再到如今的普洛斯GLP，与全球第一的物流地产经营商Prologis安博已无任何关系。而普洛斯在某种程度上已正式转变为一家中资控股民营跨国企业。

如今，普洛斯GLP的战略定位，已不局限于物流地产，它是全球领先的专注于新型基础设施（供应链、大数据及新能源领域）的产业服务与投资管理公司，业务遍及巴西、中国、欧洲、印度、日本、美国及越南，资产管理规模已超过1200亿美元（截至2021年年底）。

这个“中国身份”，事实上对于普洛斯与日后同招商局集团、平安、中国供销集团、以及中国邮政集团等同级别、相关领域的央企，以及国企、地方政府的合作及产业落地等，都起到至关重要的影响。

1) 全球化布局

就老本行物流地产而言，普洛斯已经成为真正意义上的中国第一、全球第二的物流地产管理人；2022年的PERE排名跃升至全球第5，全球资管规模高达1,200亿美元，遍布全球17个国家和地区，共计近3,000个资产。是一家当之无愧的深耕中国，放眼世界的全球化平台。

2) 中国第一的物流地产管理人

而在中国，普洛斯通过并购+合作的方式快速发展，已经成为中国境内最大的现代物流及工业基础设施提供商和服务商，在现代仓储领域，更是具有绝对的领先地位。

截至2021年年底，在中国资管规模达720亿美元，在70个地区市场，投资、开发和管理着400多处、超过4,000万平方米物流仓储、制造及研发、数据中心及新能源基础设施，临近机场、港口、高速公路；配套先进，利用自动化、智能化科技帮助客户提升效率，降低物流成本需求。

经年累月，步步为营的资产布局让普洛斯在中国物流地产的竞争格局中一骑绝尘，市占率常年达到25%~30%的比例，远超行业竞争者的规模。

幅射广，扎根深的资产布局让普洛斯能够在全中国拥有最详细全面的物流数据和网络体系，投资地图可以精确到城市中的各个子市场，并通过资产获取该子市场的一手信息，为接下来的投资拓展奠定基础，进而进入一个“滚雪球”式的良性循环。

3) 物流地产运营模式

不同于万纬、京东、宇培等跨界及国内物流地产商的重资产模式，普洛斯GLP通过物流地产基金模式，实现了轻资产、高周转运营，有效解决了长期持有物业过程中的资金占用难题，加速了自身的扩张。

2021年单年募资超过136亿美金，创下新高；单年启动79亿美元的新开发项目，同比增长50%；旗下至少有14支物流地产基金。2022年年中最新成立的中国物流地产收益V号基金，更是以50亿美元的体量成为中国最大的收益型地产基金，背后不乏友邦保险（AIA）以及安联保险集团（Allianz Group）这样的全球大型险资LP的参与。

普洛斯中国收益基金V的设立，标志着普洛斯物流基金I全面完成退出环节。这番操作充分体现了普洛斯体系内投融管退自我闭环的强大实力。

4） 一键布局物流供应链生态圈

在股权投资上，截至2021年底，普洛斯已向全球100多家科技公司，以股权投资形式投入超过30亿美元。

其投资平台也很多，算上2018年私有化完成同期就设立的隐山资本；目前普洛斯深度参与的私募投资平台主要有5个，包括：

• 物流领域的直投平台普洛斯资本（资本运营和战略性投资平台）；

• 隐山资本（成立于2018年，专注大物流生态圈内的股权投资）；

• 地产领域的投资平台优办资本（2021年，普洛斯联合郭鹤年先生创办的郭氏集团——旗下嘉里集团旗下有嘉里建设、香格里拉酒店等上市公司——已经贝壳分拆出来的自如等共同设立）；

• 母基金投资平台普洛斯建发基金；

• 参股50%的招商局资本（普洛斯梅志明目前任董事）

REITs作为一种公开发行的标准化金融产品，具备稳定分红，抗通胀，长期回报、分散风险等投资特点，在欧美以及亚洲等市场已经有较成熟的发展历史，全球已经有超过40个国家和地区拥有REITs市场，但对于中国而言，REITs无疑还是一个“新物种”。

2021年6月21日，首批9只基础设施领域公募REITs产品在沪深交易所上市，底层资产既包括现代物流仓储、产业园等产权类REITs，也包括高速公路、垃圾发电等特许经营权类REITs，其中有两支物流地产为底层标的资产的REITs，而普洛斯作为彼时唯一民营物流产权类REITs第一批“入围”。

普洛斯中国高级副总裁杨敏在一次采访中表示：“普洛斯此次REITs产品，精选了7处优质的现代化高标准仓储物流基础设施，项目分别位于北京、长三角和大湾区核心物流枢纽地区，总建筑面积达70.5万平方米”。截至2022年二季度，整体出租率达94.56%。

目前普洛斯RETIs下园区均为普洛斯运营多年的优质园区，地理位置优越，其中不乏曾作为2008年“奥运物流中心”的普洛斯北京空港物流园，今年继续为北京冬奥会提供仓储物流服务，为此次重大国际赛事的后勤安全运营做出贡献，也成为了真正的“双奥”园区。

值得一提的是，普洛斯公募REITs领域是位“老将”，在海外REITs市场已拥有较为丰富的经验。普洛斯是物流基础设施投资信托基金GLP J-REIT（3281.TSE）的发起人和管理者。GLP J-REIT于2012年12月在东京证券交易所上市，截至2020年12月30日，其总市值已从上市时的1113亿日元增长至7037亿日元，成为日本最大的物流基础设施J-REITs之一。GLP J-REIT在2020年全球不动产可持续评估体系（GRESB）的评估中，获得GRESB五星最高评级。

中金普洛斯REIT于去年11月率先分红，第二次和第三次分红已分别于今年4月和9月完成。对于投资者来说，拥有底层资产优质、现金流稳定等特征的REITs产品，具有较高的参与价值。一方面，其稳定的分红率类似于债券的派息，投资者可享有分红派息收益；另一方面，随着基础设施资产估值的变化，投资者有机会享有二级市场的增值收益。

而二级市场也确实对物流产业类REITs高度认可，自上市日2021 年6 月21 日至2022 年 9 月15 日，两只物流REITs（中金普洛斯 & 红土创新盐田港）的收益率分别为46%和50%，同期沪深300下跌约23%。

2022年重大利好！首批5只！公募REITs扩募来了

自2021年6月首批试点项目落地以来，公募REITs市场不断扩容，已上市项目募集资金规模突破600亿元，近期，又在制度创新层面迎来新的里程碑事件。

9月27日晚间，包括华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT、富国首创水务REIT、博时蛇口产园REIT、红土盐田港REIT在内5只公募REITs齐齐发布拟新购入基础设施项目、产品变更暨扩募份额上市申请等多份公告，这也标志着首批5只公募REITs扩募正式启动。

此次扩募是REITs试点推进的一个重要里程碑，是REITs行业发展的必经之路。随着扩募的落地，将有助于普洛斯盘活更多优质基础设施资产，进一步形成资本良性循环。

相信未来随着中国公募REITs进一步走向成熟，为中国万亿级体量物流地长也将迎来一条“投融管退”的“康庄大道”。

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*本文部分观点及数据来源：普洛斯官网 & 新华财经 & 方升研究 & IIR 研究院